1.旧城改造补偿安置费如何做账务处理

收取拆迁补偿费的会计处理 不论是何种补偿方式，有一点是相同的。

拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。

政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部 2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。

企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。

因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享；“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。

迁补偿款的涉税处理 可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位，涉及到的税种有“营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以阐述。 营业税 对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。

因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。 另外根据《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。

但该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。

由于税务总局文件的不明确性，使各地税务机关在实际操作时无所适从。为解决此现状，各地税务机关根据各地实际情况自行制定了一些拆迁补偿款项营业税税务处理的规定。

重庆地方税务局关于《旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》（渝地税发[2002]156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。

山东省则没有做出明确的规定，实务中各地市税务机关操作依据两个原则，一是城市拆迁改造必须是在政府主导下进行的，第二是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。在这两个前提下被拆迁户取得的拆迁补偿收入可免征营业税。

] 山东省由于没有明确的政策规定，各地税务机关在执行当中可能会出现千差万别的结果。建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关进行沟通，尽可能的降低税收风险。

企业所得税 内资企业所得税 p根据目前的政策，对内资企业取得拆迁安置补偿款在所得税方面没有特别的规定。被拆迁单位应按照财企[2005]123号文件的规定，房屋、设备的拆迁、拆卸、运输、清理等先通过“固定资产清理”科目核算，拆迁完毕冲销“专项应付款”，“专项应付款”余额转入“资本公积”或“营业外支出”。

“资本公积”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税，转入“营业外支出”的损失按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定，经过确定城市改造的政府所在地税务机关的上一级税务机关审批后作为财产损失税前扣除 但对于机器设备重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”的规定，同税法的规定存在时间性差异。按照规定机器设备的安装、调试所发生的费用应予资本化，通过计提折旧的形式税前扣除。

另外，财企[2005]123号文中提到用于安置职工的费用是在“专项应付款”中支付，此处的安置职工的费用我们认为应该是被拆迁企业利用拆迁之际对企业的经营做出调整，由此出台一系列优惠政策鼓励职工“一次性买断工龄”或是解除劳动合同，在此情况下支付给职工的安置费用，事实上很多的被拆迁企业都使会采取此种办法“减员增效”。财企[2005]123号文的规定在。

2.某房地产开发公司甲在某市老城区参与旧城改造建设,投资3亿元,修

答：1、丙与丁的行为不合法。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十二条、《中华人民共和国建筑法》第二十八条、第二十九条规定，丙是属于非法转包，丁是属于违法肢解分包。

2、这起事件应该由乙来承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十二条和《中华人民共和国建筑法》第二十九条的规定，总承包单位和分包单位应该就分包工程对建设单位承担连带责任。

3、违法分包行为主要有：

（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；

（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；

（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；

（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。”《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》第14条规定：“禁止将承包的工程进行转包。

不履行合同约定，将其承包的全部工程发包给他人，或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别发包给他人的，属于转包行为。违反本办法第十一条规定，分包工程发包人将工程分包后，未在施工现场设立项目管理机构和派驻相应人员，并未对该工程的施工活动进行组织管理的，视同转包行为。”

3.我家现住的房子是旧城改造后回迁的,房契能改成我的名字吗

由于“原房契是三个老祖宗的名字”，则无论如何您必须取得他们的书面同意才能合法地将这个房子的所有权人姓名改为您本人的。

除已过世的那位以外，“已移居海外”的其他两位，您可以通过信函或互联网与其取得联系；“已过世”的那位，如果有直系亲属，您也必须与其取得联系并取得其书面同意。

当取得这“三个老祖宗”或其直系亲属（指“已过世”的那位的直系亲属）的书面同意后，您可以执这些书面同意作为证明材料，向当地房管部门提出房屋所有权人姓名更改的申请，经审核批准后，方可办理正式更名手续。否则，房管部门不会接受您的更名申请的。如果有人在您未取得那些证明材料之前违规替您办理更名手续，一旦那两位在世的“老祖宗”或“已过世”的“老祖宗”的直系亲属向法院提起诉讼，您和帮您办理更名手续的人，都将承担“非法取得他人财产罪”的法律责任。

4.深圳市金光华实业（集团）有限公司的金光华集团发展壮大的十年

是企业积极参与深圳经济特区开发建设的十年。依托深圳经济特区良好的投资环境，金光华集团致力于为提高市民住房档次和水平做努力，为营造好的商业购物环境做贡献，全力投身深圳市的居民住宅和商业物业开发建设。

由金光华集团投巨资兴建的华南地区最大的单体商业建筑——金光华广场，坐落于深圳市最早的商业中心——罗湖区人民南片区，总建筑面积超过12万平方米，整个广场集购物、娱乐、餐饮、观光于一体，与地铁无缝链接，是深圳市目前唯一的超大型地铁上盖物业。金光华广场所经营的商品大多为国际和国内一线品牌，是代表深圳形象的当之无愧的高水平的购物中心。

十余年来，金光华集团所开发建设的高尚住宅项目，累计建筑面积已经超过150万平方米。正在热销的“春华四季园”总建筑面积达43万平方米，位于时下深圳市最具活力的片区——宝安龙华。该住宅小区的入市必将使龙华片区的住宅品位得到较大提升。

在已经和即将开发建设的住宅项目中，金光华集团积极响应市政府为民办实事的号召，所承担的旨在提升市容市貌、改善城市形象的旧城改造项目，在总的开发数量中已占到相当的比例。以罗湖区为例，旧城改造项目已占到全部开发量的四分之三。企业有信心有能力在未来的深圳市旧城改造项目中，以实际行动承担更大的责任，做出更大的贡献，为政府分担子，为老百姓去忧，做负责任的企业，回报社会，为和谐深圳、和谐社会出更多的力、发更多的光。

5.旧城改造无政府批文要交哪些税,交税基数,税率是多少

罚款收入，交企业所得税25%

处理固定资产收益，交企业所得税25%

出卖设备收益，交增值税17%或者2%，所得税25%

出卖房屋土地收益，交营业税5%，所得税

还交增值税和营业税的，还要交城建税3%-7%，教育费附加3%，地方教育附加2%

营业外收入：

营业外收入是指企业确认与企业生产经营活动没有直接关系的各种收入。营业外收入并不是由企业经营资金耗费所产生的，不需要企业付出代价，实际上是一种纯收入，不需要与有关费用进行配比。因此，在会计核算上，应当严格区分营业外收入与营业收入的界限。通俗一点讲就是，除企业营业执照中规定的主营业务以及附属的其他业务之外的所有收入 视为营业外收入。一般采用贷方多栏式明细账格式进行分类核算。

涵盖范围：

营业外收入主要包括：非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、出售无形资产收益、债务重组利得、企业合并损益、盘盈利得、因债权人原因确实无法支付的应付款项、政府补助、教育费附加返还款、罚款收入、捐赠利得等。

1、非流动资产处置利得包括固定资产处置利得和无形资产出售利得。固定资产处置利得，也就是处理固定资产净收益。指企业出售固定资产所取得价款和报废固定资产的残料价值和变价收入等，扣除固定资产的账面价值、清理费用、处置相关税费后的净收益；无形资产出售利得，指企业出售无形资产所取得价款扣除出售无形资产的账面价值、出售相关税费后的净收益。

2、非货币性资产交换利得（与关联方交易除外）。指在非货币性资产交换中换出资产为固定资产、无形资产的，换入资产公允价值大于换出资产账面价值的差额，扣除相关费用后计入营业外收入的金额。

3、出售无形资产收益。它指企业出售无形资产时，所得价款扣除其相关税费后的差额，大于该项无形资产的账面余额与所计提的减值准备相抵差额的部分。

4、债务重组利得。指重组债务的账面价值超过清偿债务的现金、非现金资产的公允价值、所转股份的公允价值、或者重组后债务账面价值间的差额。

5、企业合并损益。合并对价小于取得可辨认净资产公允价值的差额。

6、盘盈利得。指企业对于现金等资产清查盘点中盘盈的资产、报经批准后计入营业外收入的金额。其中固定资产盘盈。是指企业在财产清查盘点中发现的账外固定资产的估计原值减去估计折旧后的净值。（新准则中计入“以前年度损益调整”帐户）

7、因债权人原因确实无法支付的应付款项。它主要是指因债权人单位变更登记或撤销等而无法支付的应付款项等。

8、政府补助。指企业从政府无偿取得货币型资产或非货币型资产形成的利得。

9、教育费附加返还款。它是指自办职工子弟学校的企业，在交纳教育费附加后，教育部门返还给企业的所办学校经费补贴费。

10、罚款收入。它是指对方违反国家有关行政管理法规，按照规定支付给本企业的罚款，不包括银行的罚息。

为了总括反映和监督企业营业外收入情况，企业应设置“营业外收入”账户。该账户贷方登记企业发生的营业外收入额，借方登记期末转入“本年利润”账户的数额，经结转后该账户期末无余额。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第一条所称条例规定的劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务（以下称应税劳务）。

各项收入纳税情况具体如下：

1、营业外收入中列支的盘盈收入：不属于营业税征收范围，不需要缴纳营业税。

2、处置设备类固定资产收入：对于企业处置设备类固定资产收入需要按照营业税条例中第一条的“销售不动产”进行缴纳营业税，税率为5%。

3、确实无法支付的应付款转营业外收入：该项收入不属于营业税征收范围，不需要缴纳营业税。

4、债务重组净收益：该项收入不属于营业税征收范围，不需要缴纳营业税。

5、政府补助净收益：该项收入不属于营业税征收范围，不需要缴纳营业税。

6、非货币性资产交换净收益：对于净收益部分不需要缴纳营业税，但对于用非货币性资产进行交换的行为，如果贵企业对外交换时涉及到无形资产或者不动产的换出则需要按上述规定分别按“转让无形资产”及“销售不动产”进行缴纳营业税，税率均为5%。

6.成都城建投资管理集团有限责任公司的集团介绍

集团是成都市委、市政府按照国家国有资产管理体制改革总的要求，为实施经营城市战略，深化城建投融资体制改革的平台，担负着整合城建系统国有资产，发挥政府资源在城市建设中的基础作用和引导作用，构建城建投融资平台，吸纳社会资本，加快实施经营城市战略的重任。主要职责为：负责授权范围内城建系统国有资产的管理及保值增值，承担城市基础设施、公共设施等建设项目投融资以及牵头负责所属单位的改革和稳定工作。

多年来，城投集团承担了成都市一环路、二环路、三环路、沙河综合整治工程、沙河堡、驷马桥旧城改造工程、赖家店场镇改造工程、文殊坊街区建设、宽窄巷子改造项目、管线工程、天然气建设和限价商品房建设等一大批市政、环境、文化建设项目，多项工程获得国际国内大奖，取得良好的经济、社会效益。其中，沙河工程先后荣获“中国人居环境范例奖”和澳大利亚“舍斯国际河流奖”。

2005年，城投集团被省政府确定为四川省四大投融资平台之一。城投集团目前完成项目融资约218亿元，为城乡一体化、地铁一号线工程一期工程、地铁二号线一期工程、大熊猫生态园、教育、工业园、东郊生活区改造、市级医疗单位医疗设备配置、农村公共卫生基础设施建设等项目提供了强有力的经济支撑，已成为全市规模最大、无可替代的融资平台，并已进入高速发展期。

目前，目前完成项目投资325亿元。包括：总投资117亿元实施改善民生的东郊惠民工程，以解决东调后企业生活区居民居住条件落后问题；总投资245亿元的“新居工程”的实施将加快试验区建设；同时还将进一步加大对二环路光华下穿隧道、成金绕城高速互通工程等重大基础设施建设的投入及驷马桥、沙河堡、文殊坊等旧城改造。预计至2010年，城投集团投资额将达600余亿元。

城投集团正组织实施“2241工程”（成立2个平台：投融资本台、项目平台；开发2个中心：财务中心、监管中心；实现4轮驱动：以城市基础设施建设、房地产开发、农民新居建设、资本经营为驱动。达到1个目标：争创西部一流企业），努力将城投集团打造成为集投资、融资、建设管理的旗舰；力争将城市建设中的分散投资、分散管理的方式逐渐向集融资、投资、建设相结合的集约管理方式转化，进而成为城市建设总账户、城市建设融资总渠道、城建土地总储备库。

在五年之内，集团将以成都市城市建设为基础，重点发展房地产、城市基础设施建设，城建项目经营和资本经营业务不仅覆盖成都，而且将逐步辐射省内，面向全国。实现把成都城投集团打造成为西部一流企业的宏伟目标！